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                                                                                                                                                                          2019年01月17日 10:30 来源:绍兴新闻门户

                                                                                                                                                                          康龙化成(北京)新药技术股份有限公司(下称“康龙化成”)近日已完成申购,拟在深交所创业板发行不超过6563万股,占发行后总股本比例不低于10%,募资15亿元用于杭州湾生命科技产业园——生物医药研发服务基地项目的建设,该项目的总投资金额为19.83亿元。不过有投资者质疑,公司此次募资项目的土地评估大幅增值是否存在关联方利益输送,通过“低买高卖”行为,损害了发行人和股东利益。

                                                                                                                                                                          投资者质疑的这块土地是杭州湾新区滨海五路甬新G-137#地块。大众证券报记者在中国搜地网上查询发现,该土地由宁波康泰博科技发展有限公司(下称“宁波康泰博”)于2015年3月19日,从慈溪市国土资源局竞拍所得,占地面积249.82亩,成交价格为4197万元,折合16.8万元/亩。而工商资料显示宁波康泰博成立于2015年1月,注册资本12500万元,成立后不久就购得了该地块的土地使用权。

                                                                                                                                                                          据康龙化成招股说明书“三、发行人设立以来的重大资产重组情况及最近一年及一期内中(六)收购宁波康泰博”这一项里显示:宁波康泰博系由北京康泰博和杭州宏纳于2015年1月12日出资设立。宁波康泰博、北京康泰博及杭州宏纳均系发行人的关联方。为充实研发场所及设施等需要,同时防止未来潜在的关联交易,康龙化成决定由康龙宁波收购宁波康泰博100%的股权,并将宁波康泰博取得的上述土地用于建设生物医药研发服务基地。 2017年4月27日,中和资产评估有限公司出具《资产评估报告书》(中和评报字(2017)第BJV4022号),对宁波康泰博的股东全部权益在评估基准日2017年3月31日所表现的市场价值进行了评估。经评估,宁波康泰博股东权益账面价值为11796.07万元,股东权益评估价值为15019.68万元,增值额为3223.61万元,增值率27.33%。

                                                                                                                                                                          2017年5月,宁波康泰博完成了股权变更工商登记手续。截至2017年6月30日,康龙宁波支付本次交易全部对价15000万元,完成股权收购。

                                                                                                                                                                          而引起投资者质疑的就是此次股权收购中宁波康泰博评估增值3223.61万元。在该投资者看来,一般情况下,企业从拿地到建成投产前是因为没有产品,所以营收为零,几乎都处于亏损的状态,那么宁波康泰博股东权益评估价值增值是不是由于所购土地的升值?

                                                                                                                                                                          为此,该投资者还提供了他在网上查询到的数据,是数宗2017年—2018年宁波杭州湾新区工业用地的拍卖记录,他告诉记者,根据这些数据显示该地区土地价格未有大幅度的升值现象。如2018年3月2日拍卖的甬新G-152#地块,与G-137#地块位置毗邻,面积为300亩,竞得总价为5040万元,折合单价也为16.8万元/亩,与宁波康泰博购得的土地价格相差无几。

                                                                                                                                                                          “增值原因有可能是土地一级市场和二级市场的价差造成。”众华嘉诚咨询集团的一位房地产评估师告诉记者,企业从当地国土局出让获得的工业用地价格是一级市场的价格,其中一般会有招商引资的优惠,而土地进入二级市场后价挌一般较高,而资产评估则是根据二级市场价格进行评估的,要根据土地周边的交通、环境等多方面因素进行价格修正。